El Derecho a la vivienda ¿un sueño imposible?

La Escuela Social realizo la primera charla de 2019 con este tema candente en Barañain.

El reportaje original está en el BLOG de la Escuela Social de Barañain que a su vez comparten con Plazaberri.info. En este caso, el reportaje viene acompañado de imagenes y graficos que ayudan a comprender los datos por lo que os invitamos a que visiteis dicho BLOG .

ESCUELA SOCIAL | Presenta Ramón Arozarena por parte de la escuela Social de Barañáin el tema de la vivienda como uno de los temas importantes de siempre. Los ponentes van a ser Gema Mañú Echaide, Directora General de Inclusión y Protección Social del Departamento de Derechos Sociales del Gobierno de Navarra y Eduardo Moreno Purroy, Gerente de Ekyser, empresa dedicada a la asesoría inmobiliaria. La primera será la voz de la administración para explicar la postura y medidas que se han tomado desde los poderes públicos, mientras el segundo abordará el tema desde la perspectiva de la oferta y demanda de particulares y empresas.

Da comienzo su exposición Gema Mañú anunciando que va a abordar las distintas medidas que se han tomado a lo largo de esta legislatura. El punto de partida de este gobierno sobre este tema es que la vivienda asequible es un derecho esencial y fundamental para una vida digna, de manera que sin vivienda no hay políticas eficaces. La vivienda es una condición necesaria, aunque no suficiente, para la integración y la consecución de la ciudadanía.

Por eso el gobierno tiene una serie de instrumentos que dan respuesta a diferentes necesidades. Los más importantes son tres. En primer lugar, el parque de vivienda social en arrendamiento, que proviene de tres fuentes diferentes. La primera es la promoción de viviendas directamente por parte de la Administración. La segunda es la promoción por parte de promotores privados, aunque con fuertes subvenciones públicas. Por último, la Bolsa de Alquiler, que lo que hace es movilizar vivienda vacía de propietarios particulares.

El segundo instrumento es la rehabilitación. Esta puede hacerse para destinar viviendas al arrendamiento, pero también para mejorar la accesibilidad a la vivienda o para colocar envolventes térmicas, de manera que se evite la degradación de las viviendas actuales o se evite la pobreza energética.

Por último, el tercer instrumento son los programas específicos para personas en situación de exclusión. Ejemplos de ellos son el Housing first, que da respuesta a personas que viven en la calle. Se trata de que primero tengan vivienda y luego ya llegará lo demás. Está dando buenos fresultados. Otro es el Fondo Foral de Vivienda Social. Da respuesta a personas y entidades sin ánimo de lucro y tiene ejemplos en asilo a refugiados o menores. Otro más es el VAIS, viviendas de alquiler de integración social.

A continuación, Gema abordó una serie de datos para ver la evolución del estado de la vivienda social y en alquiler. En la primera gráfica se ve cómo ha bajado el precio de las viviendas de alquiler social en los últimos años, con las medidas adoptadas.

La bajada nos ha llevado a los niveles de 2008. Se observa también que se ha diferenciado el precio en municipios grandes y pequeños, puesto que no era lógico que costara lo mismo.

En el siguiente gráfico se observa el nivel de compromiso de las familias en el alquiler de la vivienda. Se observa una subida de la aportación que tenían que hacer desde 2012 hasta 2017 y la bajada de 2018, debida al efecto de la bajada de los precios de alquiler, que ha hecho que el nivel de subvención del Gobierno de Navarra disminuya también.

A continuación vemos el aumento de las viviendas que forman parte de la Bolsa de Alquiler. De 2016 a 2018 ha subido en cerca de 150 viviendas.

También se ha producido aumento en las promociones de viviendas para el arrendamiento con 524 nuevas viviendas en distintas partes de Navarra, con una inversión presupuestada de 80 millones de euros.

En rehabilitación también se puede observar un avance en cantidad de inversión y número de viviendas rehabilitadas. Un aumento se observa también en la rehabilitación de viviendas por parte de comunidades de propietarios y de particulares:

La demanda de vivienda social a través del Censo de Vivienda, en el que se apuntan las personas que necesitan una vivienda costa de tres listas, aquellos que buscan un alquiler, aquellos que buscan alquiler con derecho a compra y aquellos que cualquiera de las dos opciones le vale. La mayoría solicita en alquiler.

El mayor problema es el Índice de Capacidad de Alquiler (ICA), ya que un 33,53% del censo debe dedicar por encima del 60% de sus ingresos al alquiler de la vivienda, cuando lo máximo debería ser el 35%, para poder vivir con dignidad. Un 70% del censo tiene problemas, como se ve en la gráfica siguiente:

Tras toda esta reflexión alrededor del derecho a una vivienda digna como algo fundamental, el Gobierno de Navarra ha considerado dar respuesta con dos mecanismos de ayuda: DAVID (Deducciones de Ayuda para Acceso a Vivienda) y EMANZIP@(Programa de ayuda para la Emancipación de personas jóvenes)

Las condiciones para recibir la ayuda de DAVID son las siguientes:

1. Inscripción en el censo de solicitantes de vivienda protegida: hallarse inscrito al menos con un año de antigüedad en el censo de solicitantes de vivienda protegida a 1 de enero de cada año. 
2. Ingresos mínimos: 3.000 euros. 
3. Ingresos máximos: ingresos familiares ponderados hasta 1,7 veces el índice SARA. 
4. Renta máxima de la vivienda: 650 euros mensuales. 

Se puede observar que se utiliza como índice de ingresos el SARA (Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada) en vez del IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) como suele ser habitual.

Con el uso de SARA en vez de IPREM se produce una mejora en las percepciones como se puede observar en las siguientes dos ilustraciones(1, 2), la primera cómo funcionaría con IPREM y la segunda con SARA

Se puede observar que usando SARA, por ejemplo, una persona que cobra 14.000 euros tendría derecho a una ayuda de 200, mientras que no lo tendría si se usase el IPREM, ya que el tope se quedaría en 13.600, no en 14.600 como ocurre con SARA.

Las condiciones para recibir una ayuda de entre 200 y 300 euros, son las siguientes:

• 1. 50% de la renta de alquiler: 
  • El importe de la ayuda será del 50% de la renta con los siguientes límites: 
  • Para ingresos < 1 vez SARA: 300 €/mes 
  • Para ingresos = 1 SARA y < 1,4 veces SARA: 250 €/mes 
  • Para ingresos = 1,4 veces SARA y < 1,7 veces SARA: 200 €/mes
  • Tabla de ingresos
• 2. Duración: sin límite temporal. 
• 3. Renovación anual: se ha de renovar anualmente para comprobar que se siguen cumpliendo los requisitos. 
• 4. Pago mensual: se abonará mensualmente previa aportación de los justificantes bancarios de pag

Las restricciones que tiene DAVID, se presentanasí:

1. Ser titular de vivienda o haber transmitido una en los últimos 5 años (salvo excepciones). 
2. Tener parentesco con la parte arrendadora hasta el segundo de grado de consanguinidad o afinidad. 
3. Tener bienes y derechos por valor superior a 90.000 euros. 
4. Que exista otra persona beneficiaria de DAVID en la misma vivienda

Al ser una medida nueva, DAVID tiene un calendario de implantación que nos lleva hasta 2021 cuando se implante en su totalidad.

• Año 2019: personas con 2 años de antigüedad ininterrumpida en el Censo a 1 de enero de 2019 y menores a cargo. 
• Año 2020: personas con 2 años de antigüedad ininterrumpida en el Censo a 1 de enero de 2020 y menores a cargo.

Se observa pues que además del calendario de implantación se incluye la especificidad de DAVID para situaciones que cubre VAIS (Vivienda en alquiler de Inserción Social), que aumenta la ayuda hasta 360 euros.

El otro instrumento, EMANZIP@, tiene las siguientes condiciones:

• 1. Edad: entre 23 y 30 años. El requisito de edad debe cumplirse a 31 de diciembre de cada año. 
• 2. Ingresos mínimos: 3.000 euros. 
• 3. Ingresos máximos: 
  • ? 1 persona: 20.000 euros. 
  • ? 2 o más personas: 30.000 euros. 
• ​4. Renta máxima de la vivienda: 650 euros mensuales.

Las prestaciones son las siguientes:

• 1. 50% de la renta de alquiler: el importe de la ayuda será del 50% de la renta con un máximo 250 €/mes 
• 2. Duración máxima: 3 años, que pueden ser no consecutivos. 
• 3. Renovación anual: se ha de renovar anualmente para comprobar que se siguen cumpliendo los requisitos. 
• 4. Pago trimestral: se abonará trimestralmente previa aportación de los justificantes bancarios de pago

Las restricciones son las mismas que para DAVID.

• 1. Ser titular de vivienda, o haber transmitido una en los últimos 5 años (salvo excepciones). 
• 2. Tener parentesco con la parte arrendadora hasta el segundo de grado de consanguinidad o afinidad. 
• 3. Tener bienes y derechos por valor superior a 90.000 euros.

Para terminar la exposición, Gema nos ofreció otro gráfico donde se observan las Unidades Familiares beneficiarias y el coste económico previsto para los próximos 4 años.

A continuación tomó la palabra Eduardo Moreno para dar su visión desde una empresa inmobiliaria. Por ello lo primero que abordó fue la evolución del precio de la vivienda, muy relacionado con los ciclos económicos.

Desde 2000 hasta 2018 ha subido un 40%, pero si tenemos en cuenta la subida del IPC, está al mismo nivel. También se puede observar cómo los que compraron en 1980 han hecho negocio, mientras que los que compraron en 2008 han perdido mucho dinero.

Para situar el discurso en Barañáin nos ofreció la siguiente figura con datos de precio de vivienda en este municipio. Se observa la caída de precio desde 2010 hasta 2015 y la siguiente subida, aunque en menor medida.

El siguiente punto que abordó fue el del alquiler, para lo que tomó como referencia la situación del mercado en Pamplona.

La oferta de alquiler es la mitad de la oferta de venta. Se observa que casi el 30% de los demandantes de vivienda en alquiler no encuentran porque no hay oferta en el intervalo de precio al que aspiran. Por otro lado, un 26% de los que ofrecen no encuentran demanda para sus condiciones, al ser vivienda cara. De cada 5 que quieren alquilar, sólo uno encuentra lo que busca.

Siguió analizando las transacciones de vivienda en Barañáin

El 20% de las viviendas que hay en Barañáin han cambiado de manos de 2004 a 2018 y 1600 de ellas están alquiladas. Antes el 98% de viviendas de alquiler eran propiedad de pequeños ahorradores, ahora se están concentrando en bancos, fondos buitre y similar. El problema de la concentración es que nos llevará al control del mercado por los grupos mayoritarios.

La siguiente ilustración explica cómo la Bolsa de vivienda de Nasuvinsa ayuda por encima del mercado a propietarios de pisos de menor valor y por debajo del mercado a los de mayor valor, mientras el mercado los sitúa a todos en el 4,7%

Para terminar, se refirió Eduardo a la capacidad que tienen los ayuntamientos de invertir en política de vivienda y nos ofreció lo datos que comparan Barañáin con Barcelona para mostrar cómo, a pesar de obtener una parte importante de ingresos por vivienda, en Barañáin no llega al 1% la inversión en esas políticas, en comparación con casi el 5% de Barcelona.

A continuación se abrió el turno de palabra y se produjo un interesante intercambio de opiniones.

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